店鋪如何選址:多調(diào)查、少吃虧(詳細(xì)的調(diào)查要點(diǎn)分析)

　

創(chuàng)業(yè)開店的投資者總是抱怨找不到好的店址,其實(shí)，這是一種誤解，店址不一定要在繁華地段，也不一定要在人口聚集的地方,那么要在什么地方呢？且看分析……

一、眼光放長(zhǎng)遠(yuǎn)

天有不測(cè)風(fēng)云，別以為你現(xiàn)在選擇了一個(gè)好店址就可以一勞永逸。店址還會(huì)受到很多因素的影響，諸如政府的舉措等等。如有些商店處于鬧市區(qū)，暫時(shí)看來(lái)生意很好，但有時(shí)也會(huì)有難以預(yù)料的事情發(fā)生，如修建立交橋、拓寬?cǎi)R路等等，對(duì)商店的經(jīng)營(yíng)影響很大。

二、多調(diào)查、少吃虧

我們?cè)趯ふ乙粋€(gè)好店址時(shí)，單純的技巧是不管用的。即使看再多的書，在腦海里或紙上設(shè)計(jì)再多的方案也無(wú)濟(jì)于事。只有親自跑到大街小巷去，多看，多問，才會(huì)找到適合你開店的好店址。
作市場(chǎng)調(diào)查是比較辛苦的，但做生意本來(lái)就是件辛苦事，特別是剛剛進(jìn)入這個(gè)行業(yè)時(shí)。選址這么一件頭等大事，如果你連實(shí)地考察找店面都不愿意做，那么你以后的經(jīng)營(yíng)肯定做不好。市場(chǎng)調(diào)查既可以弄清楚店址的具體位置，還能調(diào)查諸如周圍環(huán)境、客流量多少，店址是否具有發(fā)展?jié)摿Φ葐栴}。盲目選擇店址造成失敗既令人惋惜，也是難被人原諒的。
多調(diào)查是選擇店址的最好方法，但光跑光看還不行，還要記得把你的嘴巴帶上，順便問問附近商店的經(jīng)營(yíng)或其他與經(jīng)營(yíng)無(wú)關(guān)的情況，有時(shí)還會(huì)得到意想不到的收獲。

三、選個(gè)口碑好的地方

雖然我們說(shuō)，沒有絕對(duì)的好店址，也沒有絕對(duì)的壞店址，但在實(shí)踐中，有很多經(jīng)驗(yàn)還是可以供我們的客戶在選擇店址時(shí)參考。店址的好壞主要取決于地理位置，具有以下條件的基本上可以說(shuō)是個(gè)好店址，如果具有其中兩條以上，也極有可能是優(yōu)秀的店址。

1).商業(yè)活動(dòng)頻度高的地區(qū)
這類地區(qū)商業(yè)活動(dòng)頻繁把商店設(shè)在這樣的地區(qū)，營(yíng)業(yè)額必然高。這就是所謂寸土寸金的地方，有實(shí)力的經(jīng)營(yíng)者一般都會(huì)重金以求。相反，如果商店開在人跡罕至的地方，營(yíng)業(yè)額難以提高租金再便宜也缺乏經(jīng)營(yíng)價(jià)值。
2).客流量較多的街道
商店處在客流量最高的街道上，受客流量通行速度影響最大?？墒苟鄶?shù)人就近買到需要的商品。需要注意的是，客流量指的是步行者而不是那些乘車經(jīng)過者。
3).人口密度高的地區(qū)
居民聚居、人口集中的地方是適宜開店的。因?yàn)槿丝谝欢?，?duì)商品和各類服務(wù)的需求也大，商業(yè)機(jī)會(huì)也就比較多。如果能在這種地方設(shè)置一個(gè)能為顧客提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的零售店，那就會(huì)有做不完的生意。而且，這種地方顧客的需求比較穩(wěn)定，銷售額也不會(huì)驟起驟落，能夠保證商店的穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)。
4).接近人們聚集的場(chǎng)所
火車站、碼頭等交通場(chǎng)所，公園、影劇院等娛樂休閑場(chǎng)所，大商店、大機(jī)關(guān)單位等等的附近，都是開設(shè)商店的良好店址。這些地方都可能有較多的人群聚集。只要有人，就會(huì)有消費(fèi)需求，也就有商業(yè)機(jī)會(huì)。
5).交通便利的地區(qū)
旅客上車、下車人最多的車站，或者在幾個(gè)主要車站的附近。也可以在顧客步行不超過20分鐘的路程內(nèi)的街道上設(shè)店。
在選擇具體的店址時(shí)，照搬教條是不可取的，即使再旺的繁華地段，也會(huì)有死角，所以，在選擇時(shí)一定要注重親自調(diào)查。

四、商店選址調(diào)查選址調(diào)查的要點(diǎn)

包括人口數(shù)、職業(yè)、年齡層次調(diào)查，該商店基本設(shè)施及競(jìng)爭(zhēng)店調(diào)查，該商店周圍消費(fèi)習(xí)性、生活習(xí)慣調(diào)查、流動(dòng)人口調(diào)查、商圈未來(lái)發(fā)展調(diào)查等幾個(gè)方面。

l、家庭狀況
家庭狀況是影響消費(fèi)需求的基本因素。家庭特點(diǎn)包括：人口、收入狀況等。如每戶家庭的平均收入和家庭收入的分配，會(huì)明顯地影響未來(lái)商店的銷售。而所在地區(qū)家庭平均收入的提高，則會(huì)增加家庭對(duì)選購(gòu)商品數(shù)量、質(zhì)量和檔次的要求。
家庭的大小也會(huì)對(duì)未來(lái)的商店銷售產(chǎn)生較大的影響。比如一個(gè)由兩口之家組成的年輕人家庭，購(gòu)物追求時(shí)尚化、個(gè)性化、少量化；而一個(gè)三口之家的家庭(有一個(gè)獨(dú)生子女)，其消費(fèi)需求則幾乎是以孩子為核心的。
家庭成員的年齡狀況也會(huì)對(duì)商品有不同需求。比如，老齡化的家庭其購(gòu)物傾向?yàn)橘?gòu)買保健品、健身用品、營(yíng)養(yǎng)食品等；而有兒童的家庭則重點(diǎn)投資于兒童食品、玩具等。
2、人口密度
一個(gè)地區(qū)的人口密度，可以用每平方公里的人數(shù)或戶數(shù)來(lái)確定。人口密度越高，則選址商店的規(guī)?？上鄳?yīng)擴(kuò)大。
計(jì)算人口密度，可通過計(jì)算白天人口來(lái)實(shí)現(xiàn)，即戶籍中除去幼兒的人口數(shù)加上該地區(qū)上班、上學(xué)的人口數(shù)，減去到外地上班、上學(xué)的人口數(shù)。部分隨機(jī)的客流人數(shù)不在考察數(shù)之內(nèi)。
白天人口密度高的地區(qū)多為辦公區(qū)、學(xué)校等地。對(duì)白天人口多的地區(qū)，應(yīng)在分析其消費(fèi)需求特點(diǎn)的基礎(chǔ)上進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。比如采取延長(zhǎng)下班時(shí)間、增加便民項(xiàng)目等以適應(yīng)需要。
人口密度高的地區(qū)，到商業(yè)設(shè)施的距離近，可增加購(gòu)物頻率。而人口密度低的地區(qū)吸引力低，且顧客光臨的次數(shù)也少。
3、潛在顧客的數(shù)量
所有的人都是消費(fèi)者，很自然也是商店的顧客。你在選擇店址時(shí)必須了解當(dāng)?shù)氐娜丝诳倲?shù)、人口密度、人口增長(zhǎng)情況、人口年齡結(jié)構(gòu)等。
人來(lái)人往的地方，當(dāng)然是設(shè)店的有利地方，但并非人多的地方就適合開店，還要分析一下哪些人來(lái)往，客流規(guī)律如何。
首先要了解過往行人的年齡和性別，比如有些過路者是兒童，則他們可能是快餐店的顧客，但不會(huì)是服裝店的顧客；其次要了解行人來(lái)往的尖峰時(shí)間和稀少時(shí)間；再次要了解行人來(lái)往的目的及停留的時(shí)間。
4、行人去向
開店選址，來(lái)往的客流量不可否認(rèn)是一個(gè)重要因素。但是，這些往來(lái)顧客的去向也應(yīng)是一個(gè)非常值得研究的問題。
即使是同一個(gè)人，由于每次上街的目的不同，情況也就大不一樣。例如，買必需品與買奢侈品的情形，就完全不同。
店前經(jīng)過的行人，有去百貨店買東西的，有去戲院看戲的，開店的時(shí)候，應(yīng)該根據(jù)人們?nèi)ハ虻牟町?，選擇適當(dāng)?shù)牡曛贰?br> 5、交通地理?xiàng)l件
店面附近的交通狀況，會(huì)在很大程度上影響著生意的好壞，因此一般的開店地點(diǎn)，都會(huì)考慮上、下班路線，特別是住宅區(qū)。上班與下班時(shí)間，兩旁的人、車流，呈現(xiàn)明顯的差距。幾乎百分之九十的行業(yè)，都比較適合開在下班路線上。原因很簡(jiǎn)單，上班時(shí)間大家都忙于工作，只有在下班的時(shí)候，才會(huì)有空從事采購(gòu)、飲食等消費(fèi)行為。
然而，并不是大馬路旁邊的地點(diǎn)才算是黃金位置，其實(shí)由主干道延伸出的巷弄內(nèi)，也有許多適合開店的地點(diǎn)。而一般評(píng)估巷道內(nèi)的黃金店面，多使用漏斗理論，指的就是同一個(gè)街口，有數(shù)家三角窗商店，消費(fèi)者通常會(huì)在回家的路程中順道消費(fèi)。因此，位于干道轉(zhuǎn)進(jìn)巷弄的第一家商店，會(huì)像漏斗一樣，最先吸引消費(fèi)者入店。理想的黃金地點(diǎn)，應(yīng)該是下班路線右邊的地點(diǎn)。
6、購(gòu)買力
家庭和人口的消費(fèi)水平是由其收入水平?jīng)Q定的，因此，附近人口收人水平對(duì)店址地理?xiàng)l件有決定性的影響。家庭人均收入可通過入戶抽樣調(diào)查獲取。如長(zhǎng)沙西郊某商廈在選址的時(shí)候，就對(duì)周圍一至兩公里半徑的居民按照分群隨機(jī)抽樣的方法，抽取出家庭樣本3000個(gè)。經(jīng)過匯總分析，這3000戶居民中，人均收入在每月干元左右的約占50％，500－1000元的占20％，1000－1500元的占20％，人均月收入500元以下的占10％；人均月收入2000元以上的約占10％。由此說(shuō)明，該地區(qū)居民大都是工薪族家庭，屬于中等收入水平。
商店在選擇店址時(shí)，應(yīng)以處于青年和中年顧客，社會(huì)經(jīng)濟(jì)地位較高，可支配收入較多者居住區(qū)域作為優(yōu)先店址為佳。
7、競(jìng)爭(zhēng)程度
如果商店經(jīng)營(yíng)的是挑選性不強(qiáng)、購(gòu)買頻率較高的日用商品，在同一地區(qū)又有過多的同行業(yè)在惡性競(jìng)爭(zhēng)，那勢(shì)必會(huì)影響商店的經(jīng)濟(jì)效益，除非新設(shè)的商店有特殊的經(jīng)營(yíng)風(fēng)格、能力或不尋常的商品來(lái)源，否則很難成功。
當(dāng)然，在某些環(huán)境中，上述情況也并不完全如此，有些行業(yè)因同行都集中在一起，反而會(huì)形成一條別具特色的商業(yè)街。
所以，你在選擇經(jīng)營(yíng)地點(diǎn)時(shí)，要詳細(xì)了解在該地點(diǎn)附近有多少類似的商店?這些商店的規(guī)模、裝修、商品品種、價(jià)格及待客態(tài)度如何?自己的加入將是增加競(jìng)爭(zhēng)，還是互相有利等等。
8、八年內(nèi)有何變化
店址的選擇要搞清楚城市建設(shè)的規(guī)劃，既包括短期規(guī)劃，又包括長(zhǎng)期規(guī)劃。有的地點(diǎn)從當(dāng)前分析是最佳位置，但隨著市場(chǎng)的改造和發(fā)展將會(huì)出現(xiàn)新的變化而不適合開店；反之，有些地點(diǎn)從當(dāng)前來(lái)看不理想，但從規(guī)劃前景看會(huì)成為有發(fā)展前途的新的商業(yè)中心區(qū)。因此，經(jīng)營(yíng)者必須從長(zhǎng)考慮，在了解地區(qū)內(nèi)的交通、街道、市政、綠化、公共設(shè)施、住宅及其他建設(shè)或改造項(xiàng)目的規(guī)劃的前提下，做出最佳地點(diǎn)的選擇。
如在游樂街設(shè)店之前，必須事先調(diào)查八年之內(nèi)街道可能發(fā)生的變化。在游樂街開設(shè)飲食店需要高額的保證金，而且商店內(nèi)外裝飾所花的費(fèi)用也很多。
因此，絕對(duì)的條件是必須能長(zhǎng)期地保持飲食店的繁榮。然而，處在發(fā)展中的游樂街，選定的地點(diǎn)極易發(fā)生變化。新建地下街道、發(fā)展超高層建筑等等都會(huì)給飲食店帶來(lái)很大的影響。
實(shí)際操作中還會(huì)產(chǎn)生其他種種情況，而且每次受到的影響對(duì)飲食店來(lái)說(shuō)都是極為嚴(yán)重的，甚至很可能會(huì)難以收回投下的本錢。因此，在選擇游樂街開店時(shí)，必須仔細(xì)調(diào)查至少在八年之內(nèi)可能發(fā)生的變化。

五、商店選址策略

選擇商店最佳位置時(shí)，既要進(jìn)行定性分析，又要進(jìn)行定量測(cè)算，還要做好選址工作的多種有效策略。
1、地理位置細(xì)分策略
地理位置細(xì)分的策略是指對(duì)氣候、地勢(shì)、用地形式及道路關(guān)聯(lián)程度等地理?xiàng)l件進(jìn)行細(xì)微分析后，對(duì)商店位置做出選擇的策略。主要可從以下幾個(gè)方面進(jìn)行細(xì)分：

(1)商店選址與路面、地勢(shì)的關(guān)系。
一般情況下，商店選址都要考慮所選位置的道路及路面地勢(shì)情況，因?yàn)檫@會(huì)直接影響商店的建筑結(jié)構(gòu)和客流量。通常，商店地面應(yīng)與道路處在一個(gè)水平面上，這樣有利于顧客出入店堂，是比較理想的選擇。但在實(shí)際選址過程中，路面地勢(shì)較好的地段地價(jià)都比較高，商家在選擇位置時(shí)競(jìng)爭(zhēng)也很激烈，所以，在有些情況下，商家不得不將商店位置選擇在坡路上或路面與商店地面的高度相差很多的地段上。這種情況，最重要的就是必須考慮商店的人口、門面、階梯、招牌的設(shè)計(jì)等，一定要方便顧客，并引人注目。

(2)商店選址與地形的關(guān)系。
地形、地貌對(duì)商店位置的選擇的主要影響表現(xiàn)在：
方位情況。方位是指商店坐落的方向位置，以正門的朝向?yàn)闃?biāo)志。方位的選擇與商店所處地區(qū)氣候條件直接相關(guān)。以我國(guó)北方城市為例，通常以北為上，所以一般商業(yè)建筑物坐北朝南是最理想的地理方位。
走向情況。走向是指商店所選位置顧客流動(dòng)的方向。比如，我國(guó)的交通管理制度規(guī)定人流、車流均靠右行駛，所以人們普遍養(yǎng)成右行的習(xí)慣，這樣，商店在選擇地理位置進(jìn)口時(shí)就應(yīng)以右為上。如商店所在地的道路如果是東西走向的，而客流又主要從東邊來(lái)時(shí)，則以東北路口為最佳方位；如果道路是南北走向，客流主要是從南向北流動(dòng)時(shí)，則以東南路口為最佳。
交叉路口情況。交叉路口一般是指十字路口和三岔路口。一般來(lái)說(shuō)在這種交接地，商店建筑的能見度大，但 在選擇十字路口的那一側(cè)時(shí)，則要認(rèn)真考察道路兩側(cè)，通常要對(duì)每側(cè)的交通流向及流量進(jìn)行較準(zhǔn)確的調(diào)查，應(yīng)選擇流量最大的街面作為商店的最佳位置和店面的朝
向。如果是三岔路口，最好將商店設(shè)在三岔路口的正面，這樣店面最顯眼；但如果是丁字路口，則將商店設(shè)在路口的轉(zhuǎn)角處，效果更佳。
2.潛在商業(yè)價(jià)值評(píng)估策略
潛在商業(yè)價(jià)值評(píng)估是指對(duì)擬選開業(yè)的商店位置的未來(lái)商業(yè)發(fā)展?jié)摿Φ姆治雠c評(píng)價(jià)。評(píng)價(jià)商店位置的優(yōu)劣時(shí)，既要分析現(xiàn)在的情況，又要對(duì)未來(lái)的商業(yè)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，
這是因?yàn)橐恍┈F(xiàn)在看好的商店位置，隨著城市建設(shè)的發(fā)展可能會(huì)由熱變冷，而一些以往不引人注目的地段，也可能在不久的將來(lái)會(huì)變成繁華鬧市。因此，商店在選址
時(shí)，更應(yīng)重視潛在商業(yè)價(jià)值的評(píng)估。對(duì)此，可以從以下幾個(gè)方面進(jìn)行評(píng)價(jià)：
●所選的商店地址在城區(qū)規(guī)劃中的位置及其商業(yè)價(jià)值。
●是否靠近大型機(jī)關(guān)、單位、廠礦企業(yè)。
●未來(lái)人口增加的速度、規(guī)模及其購(gòu)買力提高度。
●是否有集約效應(yīng)，即商店建設(shè)如果選在商業(yè)中心區(qū)，雖然使商店面對(duì)多個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，但因眾多商家云集在一條街上，可以滿足消費(fèi)者多方面的需求，因而能夠吸引更多的顧客前來(lái)購(gòu)物，從而產(chǎn)生商業(yè)集約效應(yīng)。所以成行成市的商業(yè)街，也是商店選擇位置需重點(diǎn)考慮的目標(biāo)。
3、出奇制勝策略
商店選址時(shí)既需要進(jìn)行科學(xué)的考察分析，同時(shí)又應(yīng)該將它看成一種藝術(shù)。經(jīng)營(yíng)者有敏銳的洞察力，善于捕捉市場(chǎng)商機(jī)，用出奇制勝的策略，與眾不同的眼光來(lái)選擇商店位置，常常會(huì)得到意想不到的收獲。如全美洲最大的零售企業(yè)沃爾瑪聯(lián)合商店的總經(jīng)理薩姆·沃爾就是采用人棄我取的反向操作策略，把大型折價(jià)商店遷到不被一般商家重視的鄉(xiāng)村和小城鎮(zhèn)去。因?yàn)槟抢锏氖袌?chǎng)尚未被開發(fā)，有很大潛力，同時(shí)又可回避城區(qū)商業(yè)日益激烈的競(jìng)爭(zhēng)。
4、配合所選行業(yè)
營(yíng)業(yè)地點(diǎn)的選擇與營(yíng)業(yè)內(nèi)容及潛在客戶群息息相關(guān)，各行各業(yè)都有不同的特點(diǎn)和消費(fèi)對(duì)象，黃金地段并不就是惟一的選擇，有的商店開在鬧市區(qū)生意還不如開在相對(duì)偏僻一些的特定區(qū)域，例如賣油鹽醬醋的小店，開在居民區(qū)內(nèi)生意肯定要比開在鬧市區(qū)好；又如文具用品店，開在黃金地段也顯然不如開在文教區(qū)理想。所以，一定要根據(jù)不同的經(jīng)營(yíng)行業(yè)和項(xiàng)目來(lái)確定最佳的開店地點(diǎn)。下面這些意見可供參考，讀者在實(shí)際運(yùn)用時(shí)當(dāng)可觸類旁通：
車站附近：小吃店、副食品店、特產(chǎn)商品店、旅館、飾品店、共享電話亭、物品寄存處等；
文教區(qū)：書店、文具用品店、鮮花禮品店、飾品店、洗衣房、錄像廳、照相館等；
居民住宅小區(qū)：米店、雜貨店、發(fā)廊、報(bào)刊亭、裁縫店、托兒所、送水站、水果鋪、飾品店等；
三類地段店面：洗車行、摩托車修理行、汽配商店、廢品回收站、化工建材商行等。
從上面我們可以看出，要選擇合適的店面，并不是越熱鬧的地方越好，關(guān)鍵是根據(jù)行業(yè)來(lái)選擇。
5、專家咨詢策略
對(duì)于較大型商業(yè)的投資來(lái)說(shuō)，商店位置的選擇是重要戰(zhàn)略決策。為避免重大損失，經(jīng)營(yíng)者應(yīng)請(qǐng)有關(guān)專家進(jìn)行咨詢，對(duì)所選擇的商店位置進(jìn)行調(diào)查研究和系統(tǒng)分析，如對(duì)交通流量、人口與消費(fèi)狀況、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手等情況逐一摸底分析，綜合評(píng)價(jià)優(yōu)劣，再做出選擇，使商店地址的選擇具有科學(xué)性。
評(píng)估店址好壞，周圍情況也是必須加以考慮的。有的商店雖然開在區(qū)域干道旁邊，但干道兩邊有柵欄，使生意大受影
響。因此在選擇臨街鋪面時(shí)，對(duì)有車道和人行道的街道，要注意街道寬度為25米左右（或人行道寬度在5-10米）最易形成人氣。這樣的寬度，車輛行駛時(shí)視線很自然能掃到街兩邊的鋪面，行人在街道邊行走，也能很自然地進(jìn)入商店，如果街道過寬有時(shí)反而聚不起人氣。
還有一種街道是車道、自行車和人行道分別被隔開，這種方式形成了一種封閉交通，對(duì)開設(shè)店面不太有利。一般來(lái)講，凡居民較集中的地方都可以建立商店。
選擇店址還必須觀察行人來(lái)店的目的，是匆匆過路，還是溜達(dá)消遣，同一地點(diǎn)很可能白天人如潮涌，晚間卻空無(wú)一人，所以要日夜觀察，如果看到人多，不深究行人的目的(比如有很多人經(jīng)過此地只是換車)就貿(mào)然開店，很可能會(huì)導(dǎo)致失敗。