創(chuàng)業(yè)道路上老板需避免的幾點租賃陷阱

　　好不容易看中一個店面，接手轉(zhuǎn)讓回來，結(jié)果就是裝修完之后卻發(fā)現(xiàn)不能正常營業(yè)，或者開業(yè)后發(fā)現(xiàn)被真正的房東找上門來收店……遇到這樣的情況，很多餐飲老板估計想死的心都有了。

　　那么，如何在租賃或者接手轉(zhuǎn)讓店的時候避免不必要的損失呢?

　　有個朋友的朋友去年接手了一家餐廳，房租每個月2萬左右，地段也不錯。當(dāng)時幾個合伙人一看，覺得可以，就打算租了下來。但是一談轉(zhuǎn)讓費(fèi)，要50萬!

　　月租金2萬，轉(zhuǎn)讓費(fèi)50萬，裝修費(fèi)也要幾十萬，餐廳還沒有開始營業(yè)就被這50萬的轉(zhuǎn)讓費(fèi)給拖垮了。最終，這筆錢給了，但是餐廳開業(yè)后生意一直不怎么好，成本賺不回來，反倒額外補(bǔ)貼了50萬的費(fèi)用。

　　為什么餐飲行業(yè)都會有轉(zhuǎn)讓費(fèi)這樣的存在呢?這個不得不說是接手轉(zhuǎn)讓店的一個坑。除了轉(zhuǎn)讓費(fèi)，接手轉(zhuǎn)讓門店還有以下的幾個需要規(guī)避的風(fēng)險：

　　一、房屋是否可以租賃?不是所有的房屋都可以出租，那么，什么情況下房屋不能出租，如果出租屬于租賃無效呢?

　　1、是未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋;

　　2、未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑。(也就是違章搭蓋)

　　注意啦，如果您承租這兩類房屋開餐廳，可能要面臨投資損失不好挽回的風(fēng)險哦。

　　建議： 在簽署租賃合同前首先要求出租人提供房屋產(chǎn)權(quán)證明，如果沒有房屋產(chǎn)權(quán)證明，要求出租人提供建設(shè)工程規(guī)劃許可證、預(yù)售許可證、竣工驗收證明、消防驗收證明等。

　　現(xiàn)實中餐飲老板還有可能還碰到的一種情況，房屋正在建設(shè)就和出租人簽訂了租賃合同，比如正在建設(shè)的大型商場。這種情況有什么法律風(fēng)險呢?消防驗收不合格或者延遲消防驗收合格時間導(dǎo)致延遲餐廳開業(yè)時間造成餐飲老板損失，是其中的風(fēng)險之一。

　　建議： 簽訂正在建設(shè)中的租賃合同時，要約定出租人交房時間、消防驗收合格的時間以及違約責(zé)任，以防可能出現(xiàn)的意外。

　　二、出租人是否有權(quán)出租?分兩種情況：

　　1、出租人不是房屋所有權(quán)人，將房屋直接出租給承租人。

　　建議： 在簽訂合同時，必須要求出租人出示房屋所有權(quán)人允許該人出租房屋的授權(quán)委托書。如果房屋所有權(quán)人是一人以上，應(yīng)由房屋共有人共同出具授權(quán)委托書。

　　2、出租人是二房東，進(jìn)行轉(zhuǎn)租。

　　這種情況最常見也最復(fù)雜。

　　建議： 先和二房東簽訂《轉(zhuǎn)租合同》，明確約定承租人先支付一部分定金，二房東承擔(dān)限時協(xié)助和原房東簽訂租賃合同的義務(wù);等租賃合同成功簽訂后，承租人再支付剩余轉(zhuǎn)入費(fèi)，否則退還定金解除《轉(zhuǎn)租合同》。

　　提示一： 如果二房東不具有轉(zhuǎn)租權(quán)而擅自轉(zhuǎn)租，原房東又不同意轉(zhuǎn)租，原房東可以解除和二房東之間的租賃合同。這時候餐飲老板就被動了，裝修損失、轉(zhuǎn)讓費(fèi)損失等只能向二房東追償，但自己可能也要承擔(dān)審查不當(dāng)存在過錯的責(zé)任。

　　提請老板們注意：原房東提出異議，必須在知道或應(yīng)當(dāng)知道轉(zhuǎn)租后六個月內(nèi)提出，超期提出異議不予支持哦。因此發(fā)生這樣的情形，不要慌亂，要注意提早收集和固定原房東對轉(zhuǎn)租早已知情的證據(jù)。

　　提示二： 現(xiàn)實中還有一種情況，原房東同意二房東轉(zhuǎn)租，但是二房東與餐飲老板簽訂的轉(zhuǎn)租合同中超過了原租賃合同的期限。那么，這樣約定會得到法律支持嗎?

　　提醒老板們注意，超過期限部分的約定是無效的。因此，就算二房東有轉(zhuǎn)租權(quán)，餐飲老板也應(yīng)當(dāng)審查原房東和二房東的租賃合同，讓二房東對租賃期限做出承諾，并約定違反承諾的違約責(zé)任。

　　三、租賃房屋是否可以做餐飲?這是令餐飲老板最頭疼的問題之一。

　　2016年1月1日起施行的《大氣污染防治法》第八十一條明確規(guī)定：排放油煙的餐飲服務(wù)業(yè)經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)安裝油煙凈化設(shè)施并保持正常使用，或者采取其他油煙凈化措施，使油煙達(dá)標(biāo)排放，并防止對附近居民的正常生活環(huán)境造成污染。

　　禁止在居民住宅樓、未配套設(shè)立專用煙道的商住綜合樓以及商住綜合樓內(nèi)與居住層相鄰的商業(yè)樓層內(nèi)新建、改建、擴(kuò)建產(chǎn)生油煙、異味、廢氣的餐飲服務(wù)項目。

　　建議： 對于居民住宅樓下的房屋，如果該房屋以前不是開設(shè)餐廳，餐飲老板在簽訂租賃合同前要格外注意審查：該房屋是否通過規(guī)劃部門審查可以開設(shè)餐廳，是否預(yù)留了防治污染設(shè)施位置，是否預(yù)留了排煙豎井和排水管道?餐廳開業(yè)后能否解決油煙、異味、廢氣、噪聲等擾民問題?

　　如果沒有具備上述條件而貿(mào)然簽訂租賃合同，很可能因為無法辦證而遭受損失，或者因為群眾投訴強(qiáng)烈而被環(huán)保、消防、工商等相關(guān)部門予以查處!

　　四、房屋是否處在抵押狀態(tài)?“買賣不破租賃”一般情況下是成立的，即租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動，承租人繼續(xù)履行原租賃合同。但是，如果房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動的，原租賃合同對新的產(chǎn)權(quán)人不具有約束力。新的產(chǎn)權(quán)人有權(quán)要求承租人漲租金或者退租哦。

　　建議： 租賃合同寫明房產(chǎn)抵押狀況，如果承租時房產(chǎn)未抵押，需要出租人承諾;如果承租時房產(chǎn)已抵押，您就要考慮將來可能面臨的風(fēng)險了，盡量約定如果抵押權(quán)實現(xiàn)造成承租人的損失，由出租人承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　出租人出租自有的房屋，根據(jù)我國個人所得稅法及其實施條例、營業(yè)稅暫行條例等相關(guān)法律，個人所得稅、營業(yè)稅等納稅義務(wù)人為出租人。

　　但是，現(xiàn)實中很有可能遇到的情形是，如果在租賃合同沒有特別約定稅費(fèi)由出租人承擔(dān)，出租人往往通過各種方式，將稅費(fèi)繳納義務(wù)轉(zhuǎn)嫁到承租人身上。房屋所在地的街道辦事處也有權(quán)利配合稅務(wù)部門，要求繳納稅費(fèi)。承租人投入資金裝修營業(yè)后，一般處于被動地位，往往不愿意遭受更大損失而承擔(dān)了本應(yīng)由出租人繳納的稅費(fèi)。

　　建議： 承租時要將租賃稅費(fèi)的成本考慮進(jìn)去，在租賃合同中明確約定該部分稅費(fèi)由誰承擔(dān)。

　　六、是否約定拆遷補(bǔ)償費(fèi)歸誰所有?根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條：作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補(bǔ)償包括：

　　(一)被征收房屋價值的補(bǔ)償;

　　(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補(bǔ)償;

　　(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

　　但其對于房屋拆遷中的承租人的權(quán)利如何維護(hù)卻沒有規(guī)定。

　　建議： 在租賃合同中明確約定哪些補(bǔ)償費(fèi)用歸出租人所有，哪些補(bǔ)償費(fèi)用歸承租人所有，以免發(fā)生糾紛。

　　七、是否明確、合理約定承租人逾期支付房租的違約責(zé)任? 租賃期限內(nèi)，承租人可能由于種種原因?qū)е聸]有及時支付租金。由于餐飲老板投入了大量資金裝修，對于延遲支付租金多長時間出租人有權(quán)解除租賃合同就顯得特別重要。

　　建議： 在租賃合同中明確約定延遲支付租金多長期限出租人可以解除租賃合同，且充分考慮該期限的合理性，并且注意在履行合同過程中不要隨意違約。

　　八、是否約定房東或者承租人提前終止合同的違約責(zé)任?除非生意不好，餐飲老板一般情況下不愿意房東提前終止合同。那么，如何避免房東無故提前終止合同呢?

　　建議： 加大房東提前終止合同的違約責(zé)任，在租賃合同中明確約定違約賠償金。但請注意，違約責(zé)任一般是對等的，房東很有可能也會要求承租人如果提前終止合同要承擔(dān)對等的違約責(zé)任。建議餐飲老板充分考慮己方違約的可能性，根據(jù)實際情況約定違約賠償方案。